西安一房二卖的合同是否有效?

2022年3月20日房产纠纷评论341

西安一房二卖的合同是否有效?一房二卖是指进行房屋买卖交易时,出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人的情形。造成一方无法办理房屋过户登记,那么一房二卖的合同是否有效,下面由西安房产纠纷律师团队编整理相关知识,希望对大家有帮助。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

在一房二卖的情形中,如果存在后签订房屋买卖合同的买受人与出卖人恶意串通,导致买受人无法取得房屋的,买受人有权请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效,从而要求出卖人继续履行前一个房屋买卖合同。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

出卖人在签订房屋买卖合同后,就同一房屋又与他人签订房屋买卖合同,且后续房屋买卖合同的买受人并不知晓之前的房屋买卖合同的,后续房屋买卖合同有效。此时,先订立的房屋买卖合同和后订立的房屋买卖合同均为有效合同,买受人都有权要求房屋出卖人继续履行合同并请求出卖人协助办理房屋过户登记手续。>>西安房产纠纷起诉打官司的流程文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

此时,各房屋买卖合同如何履行应综合考虑多种因素。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

《中华人民共和国民法典》文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

我国现行法律及房屋管理相关的法律,均没有明确规定一房二卖的情形下应如何确权和办理房屋过户登记手续。但司法实践中,法院可以根据《物权法》中物权优先于债权、物权公示公信原则的规定,基于各买受人支付价款的先后、是否实际占有使用等因素,具体判定哪个合同继续履行更为公平合理。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

曾有北京市高级人民法院于2010年12月22日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中明确指出,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

结合上述分析,一房二卖的合同是否有效,我们已经很清楚,一种情形是只有一方买受人合同有效,另一种情形是两个买受人的合同均有效。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

对于不能实际履行的房屋买卖合同,买受人可以以出卖人违约致使合同目的不能实现为由要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

在认定和计算可得利益损失时,应从买受人主张的可得利益赔偿总额中扣除买受人未采取合理措施不当扩大的损失、买受人亦有过失所造成的损失、买受人因此获得的利益以及买受人取得利益需要支出的必要交易成本,并综合考虑买受人的履约情况等因素予以确定。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

对于买受人在出卖人赔偿可得利益损失后还能否要求出卖人支付一倍的赔偿损失,曾有北京市高级人民法院在2014年发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中指出,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

通过上述西安房产纠纷律师团队对西安一房二卖的合同是否有效的分析知道,依据《民法典》的规定,一房二卖的,并不影响房屋买卖合同效力,如果一房多卖造成一方无法取得房屋所有权的,可以申请解除合同,并且要求卖方赔偿损失。如果需要法律方面的帮助,可以到西安律师咨询网了解。文章源自西安律师咨询网-http://www.lzdflzx.com/fcjf/418.html

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